深圳2023年首場土拍熱度不俗。3月最后一天，深圳今年首場土拍落幕。此次深圳共推出5宗地塊，總建筑面積47.48萬平方米，總起始價(jià)65.38億元。最終，5宗地塊全部成交，收金72億元，溢價(jià)率為10.13%。其中，3宗地塊觸頂搖號，1宗地塊溢價(jià)成交，1宗地塊底價(jià)成交。

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值得關(guān)注的是，深圳本批次土地的新房限售單價(jià)相比去年出現(xiàn)上漲，企業(yè)所得利潤將更豐厚。同時，以龍湖為代表的民企開始拿地補(bǔ)庫存。不過，目前消化庫存仍是很多房企的主要任務(wù)，深圳土拍熱度能否持續(xù)還有待觀察。

整體溢價(jià)率超10%

深圳首場土拍的5宗宅地，從區(qū)域分布來看，光明區(qū)有2宗地塊，寶安區(qū)、龍崗區(qū)、坪山區(qū)各有1宗地塊。從土地規(guī)則來看，寶安區(qū)A301-0602地塊、光明區(qū)A650-0385地塊采取“三限雙競+搖號”規(guī)則掛牌出讓，即限地價(jià)、限普通商品房銷售價(jià)格、限企業(yè)自持的保障性租賃住房建筑面積，競地價(jià)、競企業(yè)自持的保障性租賃住房建筑面積，達(dá)到最高限制建筑面積后通過搖號方式確定競得人。其余3宗地塊(光明區(qū)A629-1340地塊、坪山區(qū)G11330-8045地塊、龍崗區(qū)G01117-0080地塊)均采取“雙限單競+搖號”規(guī)則掛牌出讓，即限地價(jià)、限普通商品房銷售價(jià)格，競地價(jià)，達(dá)到最高限制地價(jià)后通過搖號方式確定競得人。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，上述5宗宅地總占地面積10.6萬平方米，總規(guī)劃建筑面積47.48萬平方米，而且地塊均要求無償配建政府公共住房(保障性租賃住房、公共租賃住房)；共有包括保利、華潤置地、中海、招商、金茂等19家房企參與競爭，總起始價(jià)65.38億元，最終3宗地塊觸頂搖號、1宗地塊溢價(jià)成交、1宗地塊底價(jià)成交，收金72億元，成交樓面均價(jià)15165元/平方米，平均溢價(jià)率10.13%。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，深圳繼續(xù)采用“小步快跑”的策略，既避免了流拍，又穩(wěn)定市場預(yù)期。5宗地塊是歷次集中供地中最少的一次土拍，這也反映出當(dāng)前土地市場依舊較為疲弱，背后的原因則是開發(fā)商拿地的積極性還有待提升。

不過，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄分析認(rèn)為，相比深圳2022年四輪集中土拍溢價(jià)率分別為14.98%、9.33%、3.94%、3.68%，今年首場土拍的溢價(jià)率處于較高水平，為10.13%，僅次于去年首場土拍熱度。同時，與近期舉行土拍的其他城市的溢價(jià)率相比，如杭州10.2%、成都12.78%、南京7.98%，此次深圳土拍的熱度仍然可圈可點(diǎn)。

對于深圳此次土拍整體溢價(jià)率達(dá)到10.13%，李宇嘉也認(rèn)為，兩位數(shù)的溢價(jià)率是近期較高的水平，一方面顯示出底價(jià)合理，另一方面也有房企補(bǔ)庫存的愿望。在土地均為外圍地塊的情況下，能獲得10%的溢價(jià)率難能可貴。此外，部分流拍地塊回爐重新出讓，在去除競自持、價(jià)格不變的基礎(chǔ)上，競至頂價(jià)，顯示市場預(yù)期有一定的好轉(zhuǎn)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，深圳首場土拍充分說明土地市場在復(fù)蘇和升溫，也是房地產(chǎn)市場信心回暖的重要體現(xiàn)。

龍湖斬獲兩宗地塊

從深圳成交的5宗地塊來看，據(jù)中指研究院信息顯示，起始價(jià)最高的是寶安區(qū)A301-0602地塊，位于沙井街道國際會展中心片區(qū)，屬于前海擴(kuò)容區(qū)范圍，起始價(jià)達(dá)到19.29億元，平均銷售價(jià)格不高于4.94萬元/平方米(不含室內(nèi)裝修價(jià)格)。相比去年拿地的云海臻府項(xiàng)目，單價(jià)上漲3300元/平方米。

寶安區(qū)A301-0602地塊共獲得6家房企參與競拍，經(jīng)過19輪競地價(jià)+43輪競自持以“雙觸頂”進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)，最終由深圳市招揚(yáng)置業(yè)有限公司(招商蛇口子公司)以總價(jià)22.18億元+自持20250平方米保障性租賃住房搖中，溢價(jià)率14.98%。

值得關(guān)注的是，龍湖此次拿下兩宗地塊。其中，龍崗區(qū)G01117-0080地塊面積最小、起始價(jià)最低，占地面積僅為1.04萬平方米，起始價(jià)6.03億元。其位于龍崗區(qū)中心城北五聯(lián)片區(qū)，初始建設(shè)無償移交政府的公共租賃住房面積4470平方米，平均銷售價(jià)格不高于3.95萬元/平方米(不含室內(nèi)裝修價(jià)格)。該地塊共獲得7家房企參與競拍，僅2輪報(bào)價(jià)，由深圳市凱輝投資發(fā)展有限公司(龍湖子公司)以6.08億元拿下，溢價(jià)率0.83%。

龍湖摘得的另一宗地塊是光明區(qū)A629-1340地塊， 建筑面積約11萬平方米，起始價(jià)15.62億元，初始建設(shè)無償移交政府的公共租賃住房建筑面積10160平方米，平均銷售價(jià)格不高于4.72萬元/平方米(不含室內(nèi)裝修價(jià)格)。該地塊北側(cè)靠近6號線薯田埔站，一路之隔就是金地拍下的明峰府(限價(jià)4.22萬元/平方米)，對比之下，前者限售價(jià)格上漲5000元/平方米。該地塊共有7家房企參與搖號，最終由深圳市湖虹投資發(fā)展有限公司(龍湖子公司)搖中，成交價(jià)17.96億元，溢價(jià)率14.98%。

此外，光明區(qū)A650-0385地塊建筑面積約5.5萬平方米，初始建設(shè)無償移交政府的保障性租賃住房建筑面積5010平方米。最終，深圳市振業(yè)(集團(tuán))股份有限公司以總價(jià)10.29億元+自持3000平方米保障性租賃住房拿下該地塊，溢價(jià)率14.97%。坪山區(qū)G11330-8045地塊是此次土拍中占地面積最大的地塊，用地面積約3.6萬平方米，建筑面積約14.89萬平方米，起始價(jià)15.49億元，初始建設(shè)無償移交政府的保障性租賃住房建筑面積23700平方米，最終由深圳市高新區(qū)投資發(fā)展集團(tuán)+天健地產(chǎn)+深福保以底價(jià)摘得。

房企競拍積極性較高

事實(shí)上，此次深圳土拍信心的回暖在參與競拍的房企身上表現(xiàn)最為明顯。從參與競拍的房企來看，5宗地塊吸引了包括龍湖、招商、金地、中海、保利、華潤、金茂、建發(fā)、深振業(yè)、華發(fā)、山西星河等房企，競拍積極性較高，從而使得3宗地塊觸頂搖號。

陳霄認(rèn)為，龍湖成為最大的贏家，以24.04億元斬獲了兩宗地塊，其中，光明馬田地塊有7家企業(yè)參與搖號，成為全場最熱門地塊，最終花落龍湖。招商和深振業(yè)各獲一宗地塊，深圳市高新區(qū)投資發(fā)展集團(tuán)+天健地產(chǎn)+深福保聯(lián)合競得坪山區(qū)地塊?？梢钥闯?，雖然此次土拍中國企仍然占據(jù)半壁以上江山，但是優(yōu)質(zhì)民企也開始嶄露頭角。

在深圳土地市場，不再只是國企和央企的獨(dú)角戲。從龍湖接連拿下兩宗地塊，說明部分民營房企已經(jīng)走出了困境，正在開始恢復(fù)活力，由此帶動土地市場的復(fù)蘇。房地產(chǎn)市場最終要依靠更多企業(yè)的力量才能回歸昔日的熱鬧場景。

對于龍湖此次拿地，李宇嘉也認(rèn)為，隨著優(yōu)質(zhì)民企資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)以及市場企穩(wěn)，龍湖等龍頭民企趨于穩(wěn)定，開始拿地補(bǔ)庫存。

事實(shí)上，在當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士看來，此次深圳出讓土地的新房限售單價(jià)與去年相比出現(xiàn)上漲，意味著企業(yè)所得利潤更高，而且市場需求也支持這樣的售價(jià)。5宗地塊高溢價(jià)成功出讓，也反映出市場信心正在增強(qiáng)。

值得關(guān)注的是，在深圳今年首場土拍中，并未見到深鐵以及萬科的影子。因此，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這從另一個側(cè)面反映出目前消化庫存仍是很多房企的主要任務(wù)。

李宇嘉表示，今年3月份深圳新房成交規(guī)模與去年年均水平差不多，低于預(yù)期，多數(shù)新開盤項(xiàng)目去化率不及預(yù)期，僅個別樓盤(比如萬科瑧灣悅、北站萬象中心)獲得不錯去化。后期土地市場的走勢以及是否能吸引更多民企參與，均有待新房市場銷售進(jìn)一步回升，以驅(qū)動開發(fā)商積極補(bǔ)庫存。

新京報(bào)記者袁秀麗