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港股融創(chuàng)中國(guó)復(fù)牌，并公布債務(wù)重組進(jìn)展；中南建設(shè)定增收到深交所問詢函，公司現(xiàn)有可售資源可維持三年銷售。1）中南2022 年度計(jì)提減值約35 億元，截至2022 年末公司還有1500 萬方的可售資源，按照2022 年的銷售速度，還可以維持三年；擬定增募集資金不超28 億元，已收到深交所定增問詢函。2）4 月13 日，港股融創(chuàng)中國(guó)復(fù)牌；4 月20 日，債務(wù)重組進(jìn)展更新，超過75%的持有人已遞交加入重組支持協(xié)議的函件。

優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)支撐銷售回暖，國(guó)央企銷售金額上漲59%，非國(guó)央企增速-5%。

1）本月16 家頭部房企銷售面積同比上漲17%、銷售金額同比上漲34%，持續(xù)回暖，核心原因是房企2022 年拿地聚焦核心城市，補(bǔ)充的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)陸續(xù)轉(zhuǎn)化為銷售，支撐銷售金額上升；各地也堅(jiān)持因城施策，限購范圍縮小、放松公積金貸款等政策持續(xù)，有效刺激剛性及改善性需求。2）復(fù)蘇繼續(xù)呈現(xiàn)國(guó)央企明顯優(yōu)于民企的局面， 銷售金額來看， 國(guó)央企和非國(guó)央企同比上漲58.6%、-4.9%，隨著前期積壓的需求釋放完成，低能級(jí)城市可能仍面臨量?jī)r(jià)齊跌風(fēng)險(xiǎn)，疊加居民購房偏好國(guó)央企的心理，銷售增速分化或持續(xù)顯現(xiàn)。

頭部房企投資策略趨同，聚焦高能級(jí)城市，但絕對(duì)金額仍為低位。1）4 月上海、廣州、杭州、西安等核心城市供地放量，吸引頭部房企擴(kuò)儲(chǔ)，16 家頭部房企拿地金額環(huán)比上升116%，但與2020、2021 年相比仍保持低位。2）從投資金額來看，華潤(rùn)拿地最為積極，拿地金額241 億元，其中廣州拿地金額197億元，上海拿地金額30 億元，2023 年1-4 月累計(jì)投資強(qiáng)度35%，為16 家房企最高。3）16 家頭部房企拿地樓面價(jià)/銷售均價(jià)118%，其中碧桂園、金地拿地樓面價(jià)/銷售均價(jià)分別為328%、119%。4）隨著頭部房企投資布局轉(zhuǎn)移，低能級(jí)城市仍將面臨縮表下的價(jià)格下行壓力，預(yù)計(jì)復(fù)蘇將明顯滯后。

行業(yè)融資緩慢修復(fù)，國(guó)央企仍為發(fā)債主力。本月全行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模494億元，同比下降14%，頭部房企發(fā)行信用債103 億元。1）國(guó)央企憑借天然的信用優(yōu)勢(shì)，融資成本保持低位，如招商蛇口4 月發(fā)債利率2.20%，再創(chuàng)新低，相比2022 年平均發(fā)債利率下降50bp。2）2023 年部分房企仍存在較大的償債壓力。5 月融創(chuàng)到期債務(wù)44 億元。在銷售端緩慢的修復(fù)節(jié)奏下，融資端支持政策的落實(shí)仍需要進(jìn)一步加快。

震蕩格局，左側(cè)布局。4 月16 家頭部房企銷售持續(xù)回暖，而國(guó)央企由于2022年逆勢(shì)擴(kuò)儲(chǔ)，高質(zhì)量土儲(chǔ)支撐銷售，增速明顯高于民企；目前房企投資策略趨同，聚焦高能級(jí)城市，導(dǎo)致不同城市間土拍熱度分化，低能級(jí)城市仍面臨縮表下的價(jià)格下行壓力。預(yù)計(jì)2023 年仍以震蕩行情為主，建議基于估值左側(cè)布局，賺取高勝率收益，推薦方向仍為“兩個(gè)中心，一個(gè)基本點(diǎn)”，1）以高能級(jí)城市復(fù)蘇為中心，關(guān)注高能級(jí)城市土儲(chǔ)占比高或者2022 年在高能級(jí)城市逆勢(shì)發(fā)力拿地的公司；2）以國(guó)央企估值修復(fù)為中心，在行業(yè)信用坍塌重塑的過程中，國(guó)央企享受天然優(yōu)勢(shì)，銷售、拿地、融資端均有顯現(xiàn)，而股權(quán)融資的放開，也將進(jìn)一步放大該優(yōu)勢(shì)，該過程將促使國(guó)央企估值得到系統(tǒng)性修復(fù)；3）以逐步建立護(hù)城河為基本點(diǎn)，估值中樞的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉長(zhǎng)，關(guān)注護(hù)城河逐步形成的公司。關(guān)注越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、保利發(fā)展、招商蛇口、天地源、華發(fā)股份、建發(fā)股份、萬科A 等。

風(fēng)險(xiǎn)提示：微觀傳導(dǎo)機(jī)制失靈，仍無法有效終結(jié)房企縮表。